Afrique : le marché de l’immobilier logistique en pleine croissance

Dans son rapport pour le second semestre 2021, Knight Franck estime que la demande en immobilier logistique devrait croître en Afrique. Un marché qui va croître avec la hausse de la demande liée au e-commerce, au développement d’infrastructures routières et ferroviaires et par la volonté des gouvernements d’industrialiser les pays dans des zones économiques spéciales.

Publié au second semestre, le rapport de Knight Franck, conseiller international en immobilier, donne un état des lieux du marché de l’immobilier logistique en Afrique. Il y apparaît que ce marché reste le plus attractif. Auparavant, le marché de l’immobilier logistique était principalement cantonné, pour l’Afrique sub-saharienne à Nairobi et Johannesburg. « Depuis cinq ans nous constatons un regain d’activité dans de nouvelles villes à l’image de Lagos, Lusaka, Maputo, Addis Ababa et Abidjan », indique le rapport semestriel de Knight & Franck.

Dakar et Kinshasa les plus chères

Sur les 29 villes analysées, l’expert immobilier constate que Dakar et Kinshasa demeurent les villes les plus chères du continent en immobilier logistique. Dans la capitale de la République Démocratique du Congo, Kinshasa, le prix de l’immobilier atteint 10 $/m2. Dans la capitale sénégalaise, il coutera 9,8 $/m2. L’immobilier logistique le moins cher d’Afrique se situe au Malawi, à Blanthyre où le m2 ne dépassera pas 2,5 $/m2. Enfin, depuis 2018, de nombreuses villes ont vu le coût immobilier perdre. La plus forte baisse est à mettre au passif de la capitale angolaise, Luanda, qui voit le prix du m2 passer de plus de 10 $/m2 à 5,5 $/m2 en trois ans.

La pression de l’urbanisation

Ces différences de prix d’une année sur l’autre ne doivent pas effacer l’engouement pour des entrepôts. « L’appétit des sociétés pour disposer de stocks reste important en Afrique. En raison des espaces réduits pour construire cet immobilier, en raison de la pression de l’urbanisation, les opérateurs doivent agir rapidement », indique Tilda Mwai, analyste de Knight & Franck. Ainsi, à titre d’exemple, le groupe immobilier estime que le déficit en disponibilités logistiques au Nigéria atteint plus d’un million de m2.

Dans ce contexte, les promoteurs immobiliers s’engouffrent dans la brèche. Ainsi, la société du Koweït, Agility, a entrepris de construire plus d’un million de m2 d’entrepôts répartis entre Lagos, Accra, Abidjan et Maputo.

Le développement du e-commerce

Selon le conseil en immobilier, trois facteurs expliquent le regain d’intérêt pour l’immobilier logistique en Afrique. Le premier élément qui favorise la hausse de la demande vient du développement du e-commerce. Cette filière a enregistré sur le continent africain une croissance de 28% de son chiffre d’affaires à 27 Md$ entre 2019 et 2020. En 2021, avec la crise sanitaire la tendance ne s’inverse pas. Selon les premières estimations, le marché du e-commerce atteindra 46 Md$ d’ici à 2025.

Pour se rapprocher au plus près des consommateurs, les opérateurs ont besoin d’espaces pour entreposer. La demande en immobilier logistique s’alimente par ce phénomène. L’exemple le plus marquant de cette tendance a été l’entrée sur le marché du continent de Amazon qui a construit son plus grand entrepôt en Égypte.

Le développement des infrastructures routières et ferroviaires

Le deuxième levier de croissance de ce secteur vient du développement des infrastructures. Knight Franck estime que les gouvernements africains vont investir 400 Md$ dans les routes et le ferroviaire dans les prochaines années. « Le développement de ces infrastructures va constituer un levier pour créer un marché intra continental », indique le rapport du conseiller immobilier. À titre d’exemple, le développement d’infrastructures en Afrique de l’Ouest entre la Côte d’Ivoire, le Ghana et le Burkina Faso devrait amener la construction d’un million de m2 dans la région, estime Knight & Franck.

Le développement des zones économiques spéciales

Enfin, le troisième facteur de croissance de l’immobilier logistique viendra de la volonté des gouvernements de doter les pays de centres industriels de transformation de la production nationale. Dans son rapport semestriel Knight & Franck estime qu’il existe déjà 180 zones économiques spéciales en Afrique. Les projets font état du développement de 51 zones supplémentaires qui devraient sortir de terre dans les prochaines années. Ces différentes zones spéciales et les parcs industriels en cours de développement sont autant d’espaces pour y développer de l’immobilier logistique.