Immobilier logistique : la dynamique a repris en 2025
Une étude des Échos Études sur l’immobilier logistique en France montre la progression de la filière sur les dernières années.
L’immobilier logistique affiche une bonne santé, indique la dernière étude des Échos Études. En effet, entre 2022 et 2025, le parc immobilier a progressé de 3,4% par an. Une hausse qui représente 12,9 Mm2. Ainsi, en 2025, en France, le parc immobilier s’élève à 135,9 Mm2. En 2022, il était de 123 Mm2. Il se compose, à hauteur de 69,6%, de d’entrepôts de plus de 10 000 m2, soit 94,6 Mm2. Ceux de 5000 m2 à 10 000 m2 représentent 24,5 Mm2, soit 18%. Enfin, les installations de moins de 5000 m2 entrent à hauteur de 12,3%, soit 16,8 Mm2.
Entrepôts sous température dirigée : en progression
De plus, note l’étude des Échos, les entrepôts sous température dirigée augmentent de 1,5 point par rapport à 2022. Ils représentent 11,5% du parc. Une hausse portée par la filière pharmaceutique. Les bâtiments pour la filière alimentaire demeurent stables.
Les Hauts de France en première place
La géographie de ces bâtiments montre une tendance vers le nord du pays. « Elle repose sur deux lignes de force. D’une part, le poids de la dorsale logistique Lille–Paris–Lyon–Marseille regroupe 53 % des grands entrepôts. D’autre part, une forte concentration des se fait au nord de l’axe Nantes–Dijon–Mulhouse, qui regroupe 71 % du parc. » Alors, c’est dans la région des Hauts de France que se retrouve la dynamique de l’entreposage. En effet, elle a accueilli 17% des créations, soit 400 000 m2 supplémentaires. Au sud de l’axe, les implantations se concentrent dans les métropoles comme Lyon, Bordeaux, Toulouse et Marseille. Par ailleurs, la Normandie regroupe 217 entrepôts de plus de 10 000 m2. C’est autant que dans la région Pays de Loire.
Une baisse des mises en chantier
La filière a connu une baisse des mises en chantier au cours des dernières années. Depuis le pic de 2022, les constructions d’entrepôts ont ralenti de 2023 à la mi-2025. Le second semestre 2025 affiche un début de reprise. Alors, en 2025, le nombre de mises en chantier progresse de 16%. « La phase d’ajustement apparaît désormais achevée. Si la dynamique observée fin 2025 se confirme, les mises en chantier pourraient atteindre 4,5 à 4,7 Mm² en 2026, soit un niveau proche de celui de 2021. »
Un repli de la demande
Le retour d’une dynamique reste malgré tout empreint d’un repli de la demande. Ainsi, l’étude montre que les entrepôts de seconde main progresse de manière continue depuis 2023. L’offre atteint près de 3,8 Mm² fin 2025. Alors, le poids de l’occasion dans l’offre totale s’accroît pour arriver aux environs de 60% en 2025. En 2023, elle représentait 40%.
La stratégie de transformation de l’existant
Les Échos Études ont réalisé un sondage auprès de 25 donneurs d’ordre. Le résultat est que les stratégies de transformation de l’existant vont se poursuivre. Cela s’explique par la raréfaction du foncier disponible, le renforcement des contraintes réglementaires, mais aussi la volonté d’optimiser des implantations déjà bien situées. Par ailleurs, 26 % des répondants indiquent ne pas encore avoir tranché entre les différents types d’actifs. À l’inverse, les stratégies d’expansion apparaissent nettement plus limitées. En effet, 13% des répondants privilégient l’extension de sites existants et 13 % les constructions neuves. Ce niveau confirme le recul des logiques de développement extensif, au profit d’approches plus sélectives et opportunistes
